Gesetzesänderung bei Baumängel: Besserstellung von Bauherren und Immobilienkäufern
Seit 1. Januar 2026 ist die Teilrevision des Obligationenrechts betreffend Baumängel in Kraft. Die neuen Bestimmungen betreffen das Werkvertragsrecht sowie das Kaufvertragsrecht. Die Revision stärkt die Position der Bauherrschaft bzw. der Käuferschaft, indem insbesondere die Mängelrügefristen zum bisherigen Recht verlängert wurden.
Das OR sieht neu eine 60-tägige Mängelrügefrist vor. Bisher mussten Werkbesteller und Käufer Mängel "sofort", d.h. gemäss Rechtsprechung nach Ablauf von rund sieben Tagen rügen. Die neue Rügefrist von 60 Tagen gilt für den Kauf eines Grundstücks (Wohnung oder Haus), für Arbeiten an einem Grundstück und an einem unbeweglichen Werk sowie für Werke oder Kaufsachen, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert werden (z.B. Einbau einer Küche oder von Fenstern). Weiter kommt diese Frist auch für Mängel eines Werkes, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt wurde und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werkes verwendet wird (z.B. bei Plänen bzw. Planungsfehlern), zur Anwendung. Diese neue 60-tägige Rügefrist kann nicht durch eine Vereinbarung verkürzt werden. Bei beweglichen Kaufsachen und Werken müssen jedoch Mängel weiterhin unverzüglich gerügt werden, d.h. gemäss Rechtsprechung innert rund sieben Tagen.
Die bereits bisher geltende fünfjährige Verjährungsfrist für Ansprüche bei Mängeln an Grundstücken und unbeweglichen Werken wurde nicht angepasst. Neu ist jedoch, dass die fünfjährige Verjährungsfrist nicht zu Lasten der Käuferschaft bzw. der Werkbesteller verkürzt werden darf.
Käuferschaft und Bauherrschaft haben das Recht, ein mängelbehaftetes Werk durch den Unternehmer nachbessern zu lassen (sog. Nachbesserungsrecht). Art. 368 Abs. 2bis OR sieht nun vor, dass der Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung nicht mehr eingeschränkt oder ausgeschlossen werden darf. Dieser Anspruch gilt auch für die Käuferschaft eines Grundstücks mit einer Baute, die noch zu errichten ist (sog. Kauf ab Plan). Diese neue Bestimmung bezweckt, die zuweilen verbreitete Praxis der Wegbedingung der Mängelrechte des Bauherrn gegenüber dem Generalunternehmer zu verhindern. Somit ist der Anspruch des Bestellers auf Nachbesserung gegenüber dem Unternehmer zwingend. Eine Wegbedingung des Nachbesserungsrechts, auch eine teilweise, ist nicht mehr zulässig.
Die eingangs umschriebene 60-tägige Rügefrist gilt auch für Mängel, die erst nach der Abnahme des unbeweglichen Werkes auftreten (sog. verdeckte Mängel). Auch hier kann keine kürzere Frist vereinbart werden.
Zu betonen ist, dass die beschriebenen Neuerungen Vertragsverhältnisse betreffen, die dem Gesetzesrecht des Obligationenrechts unterstehen. Die in der Praxis oft vereinbarte SIA-Norm 118 sieht insbesondere längere Rügefristen (zwei Jahre ab Abnahme) für Bauherren vor.
Die neuen Regelungen im Kauf- und Werkvertragsrecht des OR traten per 1. Januar 2026 in Kraft. Sie kommen jedoch nur für Verträge zur Anwendung, welche ab diesem Zeitpunkt abgeschlossen werden. Das bedeutet, dass namentlich die auf 60 Tage verlängerte Rügefrist und das teilzwingende Nachbesserungsrecht nicht für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 geschlossen wurden, rückwirkend gelten.
Wenn Sie einen Bauvertrag oder einen Kaufvertrag über eine Liegenschaft abschliessen möchten oder bereits mit Baumängeln konfrontiert sind, kann eine individuelle rechtliche Beratung sinnvoll sein. So lässt sich klären, welche neuen Bestimmungen auf Ihr Vertragsverhältnis anwendbar sind und welche Schritte im konkreten Fall angezeigt sind. Die Spezialist:innen von Rudolf & Bieri unterstützen Sie dabei gerne.
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02.04.2026, Tobias Bättig
