Ratgeberecke
Simon Leu, Rechtsanwalt, hat sich in der Ratgeberecke des Seetaler Boten zum Thema Nutzung der Umgebungsflächen im Stockwerkeigentum geäussert.
Die Umgebung im Stockwerkeigentum
Im Stockwerkeigentum stehen die einzelnen Wohnungen im Sonderrecht. Das Sonderrecht gibt dem Stockwerkeigentümer das Recht, die Wohnung ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Der Boden der Liegenschaft gehört zwingend zu den gemeinschaftlichen Teilen. Anlass zu Diskussionen bietet bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum regelmässig die Nutzung der Umgebungsflächen wie Garten und Aussenparkplätze. So stellt sich etwa die Frage, ob die Eigentümerschaft einer Erdgeschosswohnung die Zustimmung der Gemeinschaft benötigt, wenn sie im Garten einen Baum oder Strauch pflanzen möchte und wer für die Kosten des Gartenunterhalts aufzukommen hat.
Der Boden der Liegenschaft als gemeinschaftlicher Teil
Gemäss Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 ZGB gehört der Boden einer im Stockwerkeigentum stehenden Liegenschaft zwingend zu den gemeinschaftlichen Teilen. Damit gehören Aussenflächen wie Gärten, Sitzplätze oder Aussenparkplätze allen Stockwerkeigentümern gemeinsam und können – sofern keine besondere Regelung besteht – auch von allen Stockwerkeigentümern genutzt werden. Die mit diesen gemeinschaftlichen Teilen verbundenen Kosten sind in der Regel nach Massgabe der Wertquoten auf die einzelnen Eigentümer zu verteilen.
Sondernutzungsrechte
Es besteht jedoch die Möglichkeit, an bestimmten Aussenflächen Sondernutzungsrechte zu begründen. So kann etwa ein Sitzplatz dem Eigentümer der Erdgeschosswohnung oder ein Aussenparkplatz einem bestimmten Stockwerkeigentümer zur ausschliesslichen Benützung zugewiesen werden. In der Praxis erfolgt die Errichtung solcher Sondernutzungsrechte meist bereits bei der Begründung des Stockwerkeigentums. Sie kann aber auch nachträglich durch Beschluss der Gemeinschaft vorgenommen werden. Regelmässig werden die Sondernutzungsrechte im Stockwerkeigentümerreglement festgelegt.
Inhalt des Sondernutzungsrechts und Kostentragung
Das Sondernutzungsrecht gewährt die Berechtigung zur alleinigen Benützung eines gemeinschaftlichen Teils. Damit bei der Ausübung des Sondernutzungsrechts keine Unklarheiten oder Konflikte entstehen, ist es von Bedeutung, den Umfang dieses Rechts klar zu umschreiben. Wird etwa an einer Gartenfläche ein Sondernutzungsrecht begründet, empfiehlt sich eine Regelung, ob und in welchem Umfang Bepflanzungen – insbesondere mit grösseren Bäumen oder Sträuchern – erlaubt bzw. untersagt sein sollen. Denkbar sind weiter Bestimmungen etwa betreffend Holzkohlegrills und Planschbecken.
Ebenso sollte das Reglement Bestimmungen über die Tragung der Kosten enthalten, welche mit dem im Sondernutzungsrecht stehenden gemeinschaftlichen Teil verbunden sind. Eine klare Zuweisung der Kosten verhindert spätere Diskussionen darüber, ob der Sondernutzungsberechtigte oder die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer für bestimmte Aufwendungen aufzukommen hat.
Der Beitrag hat ausschliesslich einen informativen Zweck und kann eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Die Rudolf & Bieri AG lehnt jede Haftung für diese Informationen ab. Bei Bedarf beraten Sie unsere Spezialist:innen gerne persönlich.
publiziert im Seetaler Boten vom Donnerstag, 18.12.2025, Simon Leu
